Villa Gloria

OUVERTURE LE 20 AOÛT

TAUX

475 K€

MONTANT

18 M

DURÉE MAX

In Fine

COUPON

In Fine

REMBOURSEMENT

A

SCORE

Deuxième projet de Travis Baïche : Création de 25 lots, dans l’Ariège, DPE noté A intégralement réservés par un bailleur social.

Villa Gloria incarne la création de logements durables en Ariège, conçus pour minimiser l’empreinte carbone et maximiser la performance énergétique, conformément aux normes RE2020. Ce projet socialement engagé, en collaboration avec un bailleur social, est une première étape pour contribuer à la résolution de la crise du logement.
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Travis BaïcheTravis Baïche – Président de Genesis

Né en 1986 à Sète, est un professionnel de l’immobilier et de la construction, spécialisé dans la promotion de logements sociaux.

Il a accumulé une riche expérience en tant que chargé d’opération et actionnaire dans diverses sociétés, notamment la Claude Saint-Amand SAS et UNITI SA, où il a supervisé plusieurs projets de réhabilitation et de construction de logements sociaux à travers la France.

En 2020, il rejoint PRELUDE SAS en tant que directeur général où il monte l’opération “Les Jardins de Provence”, comportant 33 logements vendus à un bailleur social.
En parallèle, il fonde, en 2021, GENESIS PROMOTION, une société dédiée au développement de projets de logements aidés en région PACA et Occitanie.

Travis se distingue par son engagement envers l’innovation durable et son expertise en montage financier, gestion de projet et relations clients, faisant de lui un professionnel chevronné de l’immobilier.

Genesis Promotion

Logo Genesis Promotion

GENESIS PROMOTION, fondée en 2021 par Travis Baïche, est une société de promotion immobilière basée à Sète, spécialisée dans le développement de logements sociaux. Fort de son expérience chez UNITI SA, où il a supervisé la construction de 500 logements sociaux, Travis a créé GENESIS PROMOTION pour répondre aux besoins croissants des communes et des bailleurs sociaux.
Son modèle repose sur deux axes : aider les communes à respecter la loi SRU (Loi de Solidarité et de Renouvellement Urbain) et offrir aux bailleurs sociaux des projets immobiliers clés en main. GENESIS PROMOTION travaille en étroite collaboration avec les élus locaux et les bailleurs pour développer des habitats haut de gamme et à coût maîtrisé.
GENESIS PROMOTION se distingue par son engagement envers la qualité environnementale et l’intégration urbaine, garantissant des projets qui respectent la mixité sociale et les normes SRU.

RÉFÉRENCES :

Projet Les Jardins de Provence

L’opération des Jardins de Provence

Un projet immobilier de 33 logements. Réalisé en collaboration entre la société PRELUDE SAS, GENESIS PROMOTION et le bailleur social 13 HABITAT, cette initiative s’inscrit dans une démarche de promotion de logements sociaux, répondant aux exigences de la loi SRU et aux attentes des bailleurs sociaux. L’opération a été montée par Travis au sein de PRELUDE SAS. Le suivi et la gestion des travaux ont été réalisés par Travis au titre d’assistant à maîtrise d’ouvrage via GENESIS PROMOTION.

Détails du projet :

  • Chiffre d’affaires TTC : 4 265  k€
  • Prix de revient TTC : 3 682 k€ soit une marge réalisée de 582 k€
  • Date de livraison: Décembre 2022
  • Financement de 600 k€ en crowdfunding réalisée par Raizers, remboursée en février 2023

Localisation

Mirepoix, une charmante commune de l’Ariège en région Occitanie, allie richesse historique et qualité de vie moderne. Connue pour son impressionnante place centrale entourée d’arcades et ses maisons à colombages, Mirepoix offre un cadre de vie pittoresque. Avec son patrimoine culturel riche et son atmosphère conviviale, Mirepoix est une destination attrayante pour ceux en quête de tranquillité et d’authenticité.

Photos de Mirepoix

Proche de Carcassonne (à environ 50 km) et de Foix (à 26 km), Mirepoix est bien desservie par le réseau autoroutier, avec l’autoroute A66 facilitant l’accès à Toulouse, la grande métropole régionale, située à une heure de route. Cette proximité avec les grands axes routiers et les villes dynamiques offre aux résidents un compromis idéal entre vie rurale paisible et accès rapide aux commodités urbaines.

Le projet

VILLA GLORIA est un programme immobilier composé de 25 Villas avec abris de jardin et de 37 places de stationnement extérieures. VILLA GLORIA a été conçue en respect de la réglementation RE2020 et l’étude thermique du projet prévoit que tous les lots obtiennent une note de A pour l’étiquette énergie et CO₂. Le projet est déjà pré-commercialisé à 100% puisqu’il sera vendu en bloc à un bailleur social. À compter de la signature définitive avec le bailleur, le projet doit durer au maximum 18 mois.

Urbanisme

Un permis de construire a été accordé par la commune le 29 novembre 2023. Le panneau du permis a été installé sur le terrain le 11 décembre 2023, et un huissier a été mandaté pour vérifier le respect du délai légal de recours des tiers. Aucune action n’ayant été intentée durant la période d’affichage, le permis de construire est désormais purgé de tous recours. Le projet respecte les normes de construction RE2020, garantissant une haute performance énergétique et une minimisation de l’empreinte carbone.

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Calendrier du projet

Planing Villa Gloria

Le projet est pré-commercialisé à 100% avec le bailleur social ALOGEA.

Le contrat de réservation a été signé le 29 décembre 2023 en attendant la signature de l’acte définitif.

L’acte définitif sera signé une fois que le porteur de projet aura acquis le terrain et levé les conditions suspensives relatives à l’obtention de la garantie financière d’achèvement (GFA) et de l’assurance dommage ouvrage (DO) et du financement participatif.

La levée de fonds démarrera après obtention de l’accord de GFA et souscription de l’assurance DO.

Objectif performance énergétique :

Le porteur de projet a placé la barre haute en visant une note DPE de A  témoignant de son engagement inébranlable en faveur de la durabilité et de l’efficacité énergétique. Le porteur a choisi d’aller au-delà des exigences minimales imposées par la RE2020 avec des indicateurs de performance énergétique affichant tous des valeurs nettement inférieures aux seuils maximums prescrits par la RE2020. Cette démarche volontaire d’excellence ne se contente pas de respecter les normes en vigueur, elle vise à les dépasser largement, assurant ainsi des performances énergétiques optimales et une empreinte carbone minimale. En investissant dans ce projet, vous soutenez un modèle de construction responsable, répondant aux défis environnementaux d’aujourd’hui et de demain.

Engagement social :

En réponse à la crise du logement, Travis se distingue par son engagement à construire des logements sociaux de haute qualité. En développant des projets comme “Villa Gloria”, il contribue activement à augmenter l’offre de logements accessibles pour les populations les plus vulnérables.

Le projet est pensé pour offrir non seulement un toit, mais aussi une meilleure qualité de vie, en intégrant des normes environnementales strictes et des espaces de vie adaptés aux besoins des résidents. Cet engagement envers l’innovation durable et la responsabilité sociale fait de ses projets une véritable opportunité pour les investisseurs cherchant à allier rentabilité et impact social.

Choix d’entrepreneurs et fournisseurs locaux :

Travis Baïche a pour volonté d’encourager et travailler uniquement avec des entrepreneurs et fournisseurs locaux. Dans une démarche sociale plus globale, Travis met en avant la communauté locale en choisissant avec soin ses partenaires. Investir avec Travis, c’est non seulement soutenir un projet, mais aussi contribuer à l’épanouissement des entreprises de la région.

Montant et durée

Le montant total de la collecte s’élève à 475 000 € en dette senior assortie d’une fiducie sûreté sur les titres de la holding Genesis. Le financement de l’opération servira à l’acquisition du foncier, la mise en place de la garantie financière d’achèvement (GFA), l’assurance dommage ouvrage (DO) et des garanties.
  • 349 200 euros pour l’achat du terrain
  • 30 996 € de frais de GFA.
  • 34 500 € de frais pour l’assurance Dommage Ouvrage
  • 28 350 € TTC de frais de garantie
  • 31 878 € de frais de collecte pour la plateforme de crowdfunding
  • 55 € de frais divers
(Pour information, l’accord de GFA et la souscription à l’assurance DO sont des conditions suspensives pour la libération des fonds) Le porteur a apporté 32 622 € de fonds propres qui ont permis le financement des études préliminaires. Le reste des fonds sera apporté via les appels de fonds successifs versé par le bailleur social.

À propos des garanties

  • Une fiducie-sûreté sur 100% des titres GENESIS PROMOTION qui détient la SAS de projet VILLA GLORIA
  • Un compte centralisateur avec double signature d’un économiste de la construction en charge du contrôle de gestion des flux par SECURINVEST
    • CROWDYBEE a développé un partenariat avec une société spécialisée dans la sécurisation des opérations immobilières et financières, SECURINVEST Ils sont en charge de la mise en place de la fiducie sûreté (en partenariat avec un Avocat Fiduciaire) ET Parce que, comme CROWDYBEE, ils estiment que la meilleure des garanties est celle que l’on n’a pas besoin d’activer, ils ont développé une prestation de Contrôle de Gestion de Flux sur compte fiduciaire externalisé. L’objectif est de maîtriser tout au long du projet l’usage des fonds investis et limiter les risques de dérapages. Concrètement, un économiste de la construction est chargé de libérer les fonds sur présentation de factures et si le déroulement du chantier du conforme à ce qui a été convenu.
  • Une délégation de paiement (le promoteur ne pourra pas toucher sa marge finale tant que les créanciers n’ont pas été remboursés)
  • Afin de privilégier les investisseurs, le porteur propose également de plafonner ses honoraires de gestion à 50% tant que le remboursement intégral de l’emprunt obligataire n’a pas été effectué.

Rappel sur les garanties

La fiducie sûreté, souvent appelée “Reine des garanties”, cette garantie forte et rapidement activable consiste en un transfert temporaire de la propriété d’un bien ou d’un actif dans un “patrimoine d’affectation” appelé fiducie.Ce patrimoine est géré et détenu par une tierce personne de confiance, le fiduciaire qui agit au profit des investisseurs jusqu’à ce que l’emprunt obligataire soit remboursé. Après remboursement, la propriété du bien revient automatiquement à son propriétaire initial, le porteur de projet. En cas de défaut du porteur, le fiduciaire conserve la propriété du bien. Les investisseurs ont donc l’exclusivité sur la valeur de l’actif affecté en garantie et ne sont en concurrence avec aucun autre créancier.
Quid de la GFA ? Une GFA (Garantie Financière d’Achèvement) sera bien mise en place car obligatoire pour tous les projets en VEFA. Toutefois, elle ne constitue une garantie réelle uniquement pour les acquéreurs. En effet, en cas de défaut, elle assure aux acquéreurs de voir le chantier aller à son terme et d’obtenir leur bien.Le seul levier de garantie que cela constitue pour les investisseurs est que, en cas de fiducie sûreté, le fiduciaire pourrait se coordonner avec l’assureur ou le garant de la GFA pour continuer les travaux, tout en cherchant à maximiser la récupération des fonds pour les investisseurs.

Ratio LTV, LTA & LTC

Ces ratios sont communiqués à titre indicatif mais ils ne sont pas pertinents dans la mesure où l’intégralité de la commercialisation a déjà été réalisée.
LTS, LTC, LTA pour Villa Gloria.

Le ratio de LTS (Loan To Sale) est le rapport entre le montant de l’emprunt obligataire et la valeur de l’actif à terme.

Le ratio de LTA (Loan To Acquisition) est le rapport entre le montant de l’emprunt obligataire et la valeur du bien acquis en l’état.

Le ratio de LTC (Loan to Cost) est le rapport entre le montant de l’emprunt obligataire et la valeur du bien acquis avec les travaux.

Le LTV, LTC et LTA sont des ratios de couverture, il est donc intéressant de s’y intéresser lorsqu’une garantie porte sur le foncier. En cas de défaut, le bien pourra être saisi et ces ratios permettent donc de voir comment l’emprunt obligataire est couvert par la valeur du foncier aux différents stades de l’opération.

Schéma de l’opération

Schéma de l'opération de financement Villa Gloria
  1. L’emprunt obligataire est émis via la société de projet VILLA GLORIA. Il permet l’acquisition du terrain et la mise en place de la GFA, assurance DO et des garanties relatives aux investisseurs
  2. Une fiducie sûreté portant sur les titres de la société GENESIS PROMOTION est mise en place. Elle sera complétée par la mise en place d’un compte centralisateur avec double signature d’un économiste de la construction en charge du contrôle de gestion des flux, et une délégation de paiement assurant que les créanciers seront remboursés avant que le porteur ne touche la marge et ses honoraires de gestion (plafonnée à 50% pendant le portage de l’emprunt obligataire).
  3. Le porteur de projet apporte 33 k€ de fonds propres qui ont permis le financement des études préliminaires.
  4. ALOGEA, le bailleur social, a réservé  100% des lots et versera des appels de fonds successifs pour un montant total de 3 662 k€
  5. Par sécurité, la durée de l’emprunt obligataire est de 18 mois, mais le porteur envisage un remboursement (capital + intérêts) avant 12 mois ce qui assurerait aux investisseurs d’être remboursés avant que le porteur ne touche la marge du projet ainsi que l’intégralité de ses frais de gestion.
 
Organigramme des structures pour Villa Gloria

VILLA GLORIA est la société de projet qui porte l’emprunt obligataire. Il s’agit d’une SAS au capital de 100 € créée le 25/01/2021. Elle est détenue à 100 % par GENESIS PROMOTION

GENESIS PROMOTION est détenu à 100% par Travis Baïche. Il s’agit d’une SASU au capital de 10 000 €. La société a été créée le 16/01/2021.

Les données financières sont présentées uniquement aux investisseurs inscrits et validés sur la plateforme.

 

Données financières du porteur

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Disclaimer : Les bilans et ratio financier présentés sont issus de la comptabilité du porteur de projet. Nous vous préconisons de regarder les ratios avec attention et nous vous encourageons à les recalculer si les formules que vous utilisez habituellement diffèrent des nôtres ; votre interprétation de nos ratios pourrait être inexacte. Les comptes annuels du porteur de projet sont consultables dans le document de présentation.

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