Fiscalité du crowdfunding immobilier

Avantage fiscal non négligeable et spécifique, l’investissement en Crowdfunding immobilier n’est pas soumis à l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière. Comme tout investissement, l’investissement en crowdfunding est assujetti à la fiscalité sur les revenus mobiliers et les gains réalisés ( plus-value).

Prenons l’investissement en emprunt obligataire, qui est le plus couramment utilisé, environ 70% des levées de fonds en France, pour le financement d’entreprise ou de projets immobiliers. En tant qu’investisseur, vous allez recevoir des intérêts, correspondant au rendement proposé par l’entreprise ou le promoteur. Ces intérêts sont des revenus mobiliers imposables au titre des placements à revenus fixes. Depuis le 1er janvier 2018, ces revenus mobiliers sont assujettis à la flat Tax ou prélèvement fiscal unique de 30%.

Ce taux de 30%, est la somme de :

• Des prélèvements sociaux de 17,2% répartis pour 9,2% de CSG, 0,5% de CRDS et 7.5% de prélèvement de solidarité.
• De 12,8% au titre de l’impôt sur le revenu.

Il y a une petite subtilité à prendre en compte, si vos revenus de l’année précédente sont inférieurs à :

• 25 000 euros pour les célibataires, les veufs ou divorcés,
• 50 000€ pour les personnes mariées ou pacsées soumises à une imposition commune  

Vous pouvez demander à être dispensé de ce prélèvement de 12,8% lors du crédit des intérêts. Il faudra néanmoins justifier de cette dispense par la remise d’une attestation sur l’honneur.

Pour bénéficier de cette dispense en 2023, la demande de dispense devra avoir été formulée avant le 30 novembre 2022 auprès de l’établissement financier, ici la plateforme de Crowdfunding.

Attention, cette procédure est une dispense de prélèvement à l’instant t, ces revenus resteront redevables de l’impôt sur le revenu l’année suivante. Il s’agit donc uniquement d’un report d’imposition. Il vous faudra vérifier qu’il est préférable pour vous d’avoir une imposition de ces revenus sur votre taux marginal d’imposition ou barème progressif d’imposition, plutôt qu’au taux de 12,8%. Crowdybee, vous rappellera chaque mois de novembre cette possibilité de dispense et vous transmettra entre février et mars de chaque année, dans votre espace personnel, votre IFU ou imprimé fiscal unique, récapitulant la somme des intérêts crédités sur votre wallet ou cours de l’année précédente. 

Et si l’entreprise ou le promoteur n’a pas la capacité de vous rembourser ?

Bien que le taux de défaut en crowdfunding et en particulier en crowdfunding immobilier soit faible, avec 0.01% de taux de défaut constaté en 2021 (source à indiquer etc …), que se passe-t-il pour les pertes constatées, c’est-à-dire les moins-values ? Si après toutes les procédures juridiques de recouvrement, il est constaté une moins-value effective sur les obligations que vous avez souscrites, vous pouvez déduire ces moins-values, des gains réalisés sur d’autres valeurs immobilières (obligations, actions, Fonds ie OPCVM FCP etc..) au cours de la même année.

Et si après déduction, une moins-value globale demeure, celle-ci est reportable pendant 10 ans.   

Pour le financement par prise de participation au capital d’entreprise (CrowdEquity), là encore les dividendes reçus seront soumis à la Flat Tax de 30% ou sur votre demande, à l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu si cela vous est plus favorable, puisque les dividendes dans ce cas bénéficie d’un abattement de 40% et de la déduction de la CSG à hauteur de 6,8%. 

Pour les plus-values de cession de ce capital, il faudra faire un petit calcul entre la flat tax de 30% ou l’option au barème progressif de l’impôt sur le revenu avec les abattements pour durée de détention, qui est de 50% si la détention est entre 2 ans et 8 ans pour les titres acquis avant 2018.     Quelque soit votre choix, Flat Tax ou barème progressif de l’impôt sur le revenu, cela s’applique à l’ensemble de vos revenus financiers et vos gains réalisées (plus-values). Il n’est pas possible de faire du cas par cas.