Financement marchand de biens, deux projets pour le prix d’un

Beaucoup d’articles vantent les mérites de certains effets de levier en financement marchand de biens. Il est parfois difficile de se représenter l’application à une situation concrète. L’essentiel de la solution se trouve au niveau de votre apport en fonds propres.

Nous vous proposons de prendre un exemple fictif inspiré des retours d’expérience de marchands de biens. Nous appellerons notre porteur de projet Matthieu et nous tenterons d’avoir une approche chiffrée de l’application de l’effet de levier grâce au Crowdfunding.

Matthieu est un jeune marchand de biens. Il possède déjà deux biens dont un est déjà complètement amorti.

Matthieu exerce toujours son activité de commercial dans le domaine pharmaceutique mais il espère bientôt devenir marchand de biens à temps plein et pouvoir se consacrer à sa passion qu’est l’immobilier.

Avec les 3 projets qu’il a déjà réalisé en achat-revente traditionnel, il a réussi finir le paiement de 2 acquisitions en patrimonial (sa maison et une autre qu’il loue). 

Avec ses opérations précédentes et son capital, il a accumulé 200k€ de fonds propres qu’il a gardé de côté sur sa société dédiée à son activité de marchand de biens.

Il décèle en début d’année un premier projet très intéressant issue d’une succession par son notaire.

Le projet 1 :

Immeuble de 3 logements classe énergétique E. Après vérification avec un expert, il sait qu’une isolation par l’extérieur, une isolation des combles et le changement du système de chauffage permettront, à terme, au bien immobilier d’être en classe énergie C.

Voici les données chiffrées de l’opération :

• • Frais d’achat (travaux et autres frais inclus) : 720 k€

• • Prix de vente à la découpe après rénovation : 950 k€

• • Marge potentielle : 230 k€ soit 32%

• • Apport demandé pour prêt bancaire : 180 k€

Matthieu dispose donc des fonds propres nécessaire et signe un compromis de vente.

Il a cependant un plus petit projet qui arrive dans quelques mois et qui va lui demander de mobiliser des fonds propres. Il ne peut donc pas mobiliser l’intégralité de son capital disponible sur un seul projet.

Le projet 2 :

Maison à rénover et revente à la découpe d’une partie du terrain

Voici les données chiffrées de l’opération :

• • Budget global de l’opération : 520 K€

• • Prix à la revente : 680 K€

• • Marge potentielle : 160 K€

• • Apport demandé pour prêt bancaire : 130 K€

Si il réalise le premier projet il ne pourra pas concrétiser le deuxième projet par ses propres moyens. Par ailleurs, il ne souhaite pas s’associer pour des projets peu complexes. Il va donc faire appel à un levier de financement marchand de biens dont il a eu de bons retours : le crowdfunding.

Application avec Crowdfunding :

Il sait que le Crowdfunding représente un coût. Cependant, en lisant un article il comprend mieux quels sont les avantages de l’effet levier généré grâce au crowdfunding :

• • « Pourquoi les marchands de biens pensent (à tort) que le Crowdfunding est cher ? »

• • « Comment être sélectionné (et réussir sa levée de fonds) en crowdfunding immobilier ? »

Il contacte réalise une simulation sur son premier projet. Et Euréka ! Il va pouvoir réaliser les deux projets et augmenter son profit ! Son apport en fonds propres va devenir nettement plus réduit grâce à l’aide des investisseurs qui auront souscrit ses obligations.

Voici un extrait de son comparatif :