Avant de rechercher votre financement marchand de biens, il est important de vous fixer des objectifs à court, moyen et long terme en matière de financement de vos opérations immobilières. A court terme, vous souhaitez évidemment obtenir un financement pour une opération précise et aux meilleures conditions du marché. Jusque là, rien de neuf, chacun poursuit cet objectif.
À moyen terme, vous devez faire en sorte que votre prochain crédit ne constitue pas un frein pour lancement d’une nouvelle opération en simultané.
A long terme, vous devez construire la relation parfaite avec votre banque : elle vous prête parce que vous êtes à ses yeux rentable, fiable, durable et surtout…. en bonne santé financière !
Vous pensez que le coût de votre prêt immobilier marchand de biens se calcule à partir d’un taux, d’une durée et d’un montant ? Vous avez raison mais en partie seulement ! Explications…
Les conditions du financement bancaires ont un impact sur votre activité et sont donc à prendre en compte. Pensez notamment à l’apport en fonds propres demandé par la banque et que vous devrez bloquer souvent jusqu’à la fin de votre opération marquée par la revente intégrale de vos lots.
Une immobilisation trop importante de vos fonds propres peut paralyser votre activité : vous n’avez plus assez de trésorerie disponible pour agir normalement en cas de nouvelle opportunité ou d’imprévu. Le cercle vicieux s’installe : pour emprunter vous devez présenter des fonds propres à la banque mais la banque bloque vos fonds pour un précédent financement. La machine du crédit s’enraye !
Combien d’opérations pouvez-vous tenir en simultané ? Si votre réponse est “pas assez”, vous aurez facilement compris que votre trésorerie n’est pas un puits sans fond.
Le blocage de vos fonds propres engendre donc un cout indirect matérialisé par la perte d’opportunités de réaliser de nouvelles marges sur des opérations en simultané.
| Opération de marchand de biens sur 24 mois | |
|---|---|
| Acquisition terrain | 325 000 € |
| Travaux | 2 000 000 € |
| Frais généraux, gestion | 373 000 € |
| Coût de revient | 2 698 000 € |
| Prix de vente | 3 720 000 € |
| Marge prévisionnelle | 1 022 000 € |
| Taux de marge | 37,9 % |
| Nouvelle structure de financement | ||
|---|---|---|
| Pré-commercialisation | 1 302 000 € | 35% |
| Financement bancaire | 910 000 € | 47% |
| Apport en fonds propres | 488 000 € | 18 % |
Dans cet exemple, vous mobilisez 488 K€ sur 18 mois pour viser une marge finale de 1 022 000 €.
Vous aurez une très honorable marge de 37,9%. Mais à quel prix ? Celui de l’impossibilité d’enclencher une nouvelle opération ? Une structure de financement alternative est pourtant possible
| Nouvelle structure de financement AVEC crowdfunding | ||
|---|---|---|
| Pré-commercialisation | 1 302 000 € | 35% |
| Financement bancaire | 910 000 € | 47% |
| Apport de fonds propres | 90 000 € | 4% |
| Crowdfunding immobilier | 397 000 € | 14% |
Cette fois, vous mobilisez seulement 90 K€ sur 18 mois pour viser une marge équivalente, amputée des coûts liés à la levée de fonds de crowdfunding soit environ 100 K€ (pour 400 K€ levés à 10% + commission plateforme & frais divers). Pour une estimation rapide, vous pouvez utiliser notre simulateur de levée de fon ds.
En tant que marchand de biens, votre objectif premier est de réaliser une marge satisfaisante sur chaque opération. Ce n’est en réalité qu’un objectif intermédiaire. Si vous souhaitez développer votre activité, c’est un autre ratio financier qui doit vous interpeler : celui du taux de rendement de vos fonds propres lorsqu’ils sont mobilisés pour une opération.
Les banques jugeront de la qualité de votre projet mais aussi de votre santé financière. Pour chaque nouvelle opération, si vous mobilisez une part importante de vos fonds propres, vous dégradez mécaniquement votre scoring aux yeux des banques. Elles seront moins disposées à vous prêter tant que vous n’aurez pas remboursé votre crédit précédent.
Vous devez préserver autant que possible vos fonds propres en les mobilisant avec parcimonie et en produisant un effet de levier pour atteindre un taux de rendement ultra performant.
Dans l’exemple ci-dessous, la structure de financement marchand de biens avec crowdfunding vous donne à titre indicatif un taux de rendement largement démultiplié.
| SANS crowdfunding | AVEC crowdfunding | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fonds propres mobilisés | 488 000 € | 90 000 € | ||||||
| Coût opération en crowdfunding | 0 € | 99 000 € | ||||||
| Marge opération | 1 022 000 € | 923 000 € | ||||||
| Taux de rendement de vos FP | 209 % | 1018% |
Sur cet exemple, vous avez sacrifié près de 100 K€ sur votre marge finale. En contrepartie, la mobilisation de vos fonds propres est divisée par 5, le taux de rendement de vos fonds propres mobilisés est multiplié par 5 et cerise sur le gâteau… vous disposez toujours de 400K de fonds propres pour lancer une nouvelle opération… et rassurer les banques.
Il sera bien plus facile de vous faire financer avec un niveau de trésorerie toujours rassurant, un taux de rendement exemplaire et une nouvelle opération rentable à proposer. Par ailleurs, vous réduisez aussi votre risque puisqu’il porte désormais sur deux opérations. En cas de difficulté sur une première, la seconde peut encore vous tirer d’affaire.
Consacrez vos fonds propres uniquement aux opportunités immobilières et aux études préalables. De nombreux investisseurs peuvent financer vos opérations via l’émission d’un emprunt obligataire. Vous restez ainsi le maître de vos décisions sur l’opération. Vous pouvez rembourser in fine comme avec les banques, moyennant un taux de rendement attractif et dont le coût est tout à fait intégrable dans votre opération.
Il est temps de se projeter un peu plus loin et de viser le moyen terme. Si vous adoptez cette nouvelle approche financière en intégrant le crowdfunding, vous bénéficiez de nouveaux avantages. De tels rendements sur si peu de fonds propres engagés vous permet de multiplier rapidement les opérations en simultané. Imaginez 3 opérations similaires en conservant toujours de la trésorerie disponible ! Votre banque ne vous regardera plus de la même façon car votre santé financière et votre rentabilité seront passés au niveau supérieur !
Vous avez réunis des conditions idéales pour négocier la meilleure offre d’emprunt immobilier voire une ligne de crédit confortable que vous utiliserez toujours avec parcimonie grâce à l’effet de levier que vous procure le crowdfunding immobilier en obligations.
Considérez le crowdfunding comme une sorte d’antichambre de l’emprunt bancaire. En effet, comme toute activité réglementée, le crowdfunding immobilier comprend une étape similaire à celle des banques : celle de l’analyse du projet et de son porteur pour établir un score.
Selon votre score obtenu, vous pourrez prétendre à des conditions de financement plus ou moins favorables. Il est donc important d’anticiper sur votre scoring à l’occasion de chaque nouvelle opération. C’est un gage de professionnalisme qui sera apprécié du monde bancaire et des investisseurs.
Avec une collecte en crowdfunding immobilier, vous arrivez devant les banques avec plusieurs nouveaux atouts dans votre manche :
Nous l’avons évoqué plus haut, les investisseurs ne sont pas vos associés, néanmoins ils sont vos créanciers. Ils vous font confiance et vous prêtent leur argent en vue d’un rendement attendu et d’un remboursement en temps voulu : vous devez impérativement rester digne de leur confiance. Ce point est capital pour la suite et vos futurs collectes.
La pratique du crowdfunding immobilier implique de bien comprendre que si vous êtes le seul décideur sur le chantier, vous ne pourrez utiliser les fonds que dans le seul cadre de l’opération pour laquelle vous les avez collectés. Par ailleurs, les investisseurs souhaitent de plus en plus souvent donner du sens à leurs investissements : vous devez donc anticiper et penser votre projet en incluant des valeurs pour mieux convaincre. C’est une bonne occasion de travailler autour de la RSE et notamment sur le volet construction durable. Les nouvelles normes de construction vous empoisonnent ? C’est une bonne occasion de relever le défi de la RE2020 et de transformer la contrainte en véritable avantage !
Vous ferez d’une pierre deux coups : les banques elles-mêmes se refusent de plus en plus à prêter pour des projets ou entrepreneurs peu vertueux. C’est une véritable tendance de fond, appuyez votre stratégie de développement sur des principes de clarté, de transparence, de respect, d’innovation, bref : jouez la modernité, nous sommes à vos côtés pour la mettre en lumière auprès des investisseurs.
Un suivi régulier est aussi nécessaire afin de permettre une bonne visibilité aux investisseurs sur le respect des échéances prévues et la conformité de votre projet au regard de sa présentation pré-collecte. Les investisseurs constituent la “masse obligataire” représentée par une entité unique : la plateforme de financement. Nous jouons le rôle de représentant de cette masse obligataire et à ce titre, nous ferons partie du conseil de surveillance de votre société de projet. Nous vous consulterons périodiquement pour informer les investisseurs sur l’avancée de votre opération de promotion ou de rénovation immobilière.
Rénovation et immobilier durable… une expression fourre-tout ou un véritable changement de paradigme pour les professionnels de l’immobilier ? Voici un tout d’horizon de ce qu’il faut retenir pour appréhender le sujet avec lucidité.
L’immobilier est un des secteurs les plus énergivores et générateurs de gaz à effet de serre. Il est donc important d’évoluer vers un immobilier plus durable. Nous avons tous à y gagner : “vous” investisseurs, “vous” porteurs de projet, et “vous” communauté.
Lemonway, établissement de paiement agréé par l’ACPR en France (CIB 16568)
