FAQ

Le statut de « Prestataire de Services de Financement participatif « (PSFP) découle de la réglementation européenne (Règlement (UE) 2020/1503 du Parlement européen et du Conseil du 7 octobre 2020 relatif aux prestataires européens de services de financement participatif) qui a eu vocation à remplacer les statuts nationaux de conseiller en investissements participatifs (CIP) et d’intermédiaire en financement participatif (IFP).

Un prestataire de services de financement participatif est une société agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) pour fournir un service d’investissement de réception et transmission d’ordre (RTO) entre des promoteurs et des investisseurs, au moyen d’une plateforme digitale de mise en relation.

Crowdybee est ainsi agréée par l’AMF sous le numéro XXXXXX en tant que PSFP.

La rémunération de CrowdyBee s’effectue via un commissionnement au pourcentage sur les collectes menées avec succès. 

Cette commission varie selon la typologie et la complexité de chaque projet de collecte. Cette rémunération est comprise entre 3 et 9% du montant collecté.

Par exemple, pour 500 000 € collectés, la commission de CrowdyBee s’élèverait à 25 000€ si la commission est de 5%.

Les investisseurs ne rémunèrent pas CrowdyBee. Ce sont les porteurs qui ont donc la charge de cette rémunération. Cette dernière intervient concomitamment au transfert des fonds sur le compte du porteur de projet.

Un échec de collecte n’ouvre droit à aucun commissionnement. Les fonds collectés sont automatiquement restitués sur le porte-monnaie de chaque investisseur via le prestataire de services de paiement Lemonway.

Un prestataire de services de paiement (PSP)  est une entité agréée pour fournir des services de paiement. , Il assure les flux financiers via l’administration de porte-monnaie électroniques ouverts par les investisseurs et le porteur de projet. 

Il administre également le compte séquestre utilisé lors de chaque levée de fonds opérée via CrowdyBee. Le PSP assure ensuite le lien entre votre compte bancaire et le porte-monnaie électronique que vous avez ouvert.

En tant qu’entité réglementée et sous le contrôle de l’autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), le PSP est tenu de vérifier vos informations personnelles et bancaires dans le cadre de la Lutte contre le Blanchiment et le financement du Terrorisme (LCB-FT).

CrowdyBee agit comme agent de prestataire de services de paiement d’un PSP (Lemonway) puisqu’il fait le lien entre vos opérations d’investissement et votre porte-monnaie électronique. Votre argent ne transite donc sur aucun compte appartenant à CrowdyBee. 

Lorsque vous investissez dans un projet, toutes les actualités de l’opération vous sont notifiées dans la zone actualité de votre tableau de bord : 

CrowdyBee transmets aux investisseurs : 

• Un point planning à minima semestriel de l’avancée du projet avec les différentes étapes Hors d’eau, Hors d’air etc..
• Les éventuels retards à prévoir et leur origine
• Les choix techniques de nature à changer substantiellement le projet, 
• L’éventuelle modification des conditions de réalisation du projet, et du résultat final attendu tel que présenté en phase pré-collecte.
• Les calculs RE2020 définitifs du Bureau d’Etudes Technique sur la performance énergétique et environnementale du ou des bâtiments attendus.

CrowdyBee s’attache à notifier régulièrement les porteurs sur ces points d’actualisation et à faire respecter les conditions prévues dans le contrat d’émission obligataire et la convention de placement signée avec CrowdyBee.

Un bilan post projet est effectué par CrowdyBee pour évaluer le respect des engagements du porteur. Chaque bilan sera également disponible via votre tableau de bord investisseur.

CrowdyBee propose d’investir dans les projets immobiliers durables sous forme d’obligations (convertibles ou non), sur des horizons de placement compris entre 6 et 36 mois.

Nous considérons l’émission obligataire comme le moyen le plus adapté à la typologie des projets de promotion ou rénovation immobilière. 

Chaque projet ayant un début et une fin attendue, le maître d’ouvrage doit conserver les pleins pouvoirs sur les choix techniques et stratégiques à opérer pour son programme. Il n’a pas vocation à soumettre ses décisions court terme aux investisseurs mais seulement de les informer.

Il ne s’agit pas d’investir dans l’exploitation de bâtiments mais de construire et rénover de manière sobre, durable, afin de permettre à terme une exploitation vertueuse par les futurs acquéreurs et une démolition en fin de cycle de vie du ou des bâtiments la plus respectueuse de l’environnement.

Vos investissements sont rémunérés à des taux de rendement corrélés aux qualités et aux risques inhérents à chaque projet. 

Ces taux de rendement bruts vont de 6 à 13%. La moyenne des taux de rendement visée est similaire aux standards du marché du financement participatif en immobilier à savoir 9,2% (source : baromètre du crowdfunding immobilier 2021). Toutefois les performances passées ne préjugeant pas des performances futures, ce taux moyen ne constitue pas une garantie. 

Selon le projet, le remboursement du capital et le paiement des intérêts peuvent être in fine (en fin de projet quand les lots auront été vendus), ou à échéances définies semestriel ou annuel tant pour le remboursement du capital que le paiement des intérêts.

En cas d’amortissement du capital, c’est-à-dire des remboursements partiels à des échéances définies, les intérêts sont calculés sur le montant restant dû par l’émetteur.

Lors de la réception des fonds sur votre wallet ( porte monnaie digital), vous pouvez décider de les renvoyer les vers votre compte externe ou continuer d’investir dans des projets de financement immobilier sur la plateforme CrowdyBee.

Vos investissements étant risqués, vous pouvez ne percevoir aucune rémunération ( voir ci-dessous).

Non.
Tout investissement comporte des risques y compris celui d’une perte totale des sommes investies. C’est le risque qui rémunère votre argent et qui détermine le taux de rendement proposé. Un investissement sans risque n’existe pas.
Le rôle de CrowdyBee est de vous informer le plus fidèlement possible pour vous permettre une décision en toute connaissance de cause. Vous restez néanmoins responsable de vos choix d’investir ou non dans les projets présentés. N’investissez donc que dans ce que vous comprenez. Nous vous conseillons de vous rapprocher, le cas échéant, de votre conseiller juridique et fiscal habituel.
Pour vous aider à la lecture d’un projet, CrowdyBee propose des indicateurs appelés “Bee-Scores”. Ces indicateurs ne sont en aucun cas des garanties de succès du projet financé et n’ont pas valeur contractuelle. Il reste ainsi important que vous sachiez évaluer la qualité du projet et la capacité du porteur à vendre ses lots dans les délais prévus, les prix et conditions attendus et sa capacité à pouvoir vous rembourser sans difficulté.

Une obligation est un titre de créance. L’emprunt obligataire, appelé aussi émission obligataire, est souscrit auprès d’un groupe d’investisseurs privés qui devient la “masse obligataire”.
Un titre de créance n’ouvre pas droit au capital de la société de l’émetteur et ne vous confère aucun droit de vote lors des assemblées générales. L’émetteur a envers l’investisseur une dette financière équivalente au total des obligations souscrites. L’investisseur détient donc une créance sur l’émetteur de l’emprunt obligataire.

Exemple d’émission obligataire :
Un porteur de projet prévoit une émission obligataire de 100 000 € au nominal de 100 €,

100 000 € / 100 = 1 000 obligations seront donc émises au titre de cet emprunt obligataire. Ces 1 000 obligations peuvent être souscrites par les investisseurs, unitairement ou par lots.

Une obligation s’accompagne toujours d’un contrat obligataire et d’un bulletin de souscription. L’ensemble matérialise le lien contractuel et financier qui vous lie à l’émetteur.
En cas de défaillance du porteur, les obligations possèdent un rang, c’est-à-dire un ordre de priorité pour le remboursement des créanciers.
Par exemple, une action possède un rang inférieur aux obligations. En revanche, les salariés ou la banque possèderont un rang prioritaire sur le remboursement de la masse obligataire (les investisseurs).

En investissement participatif, vous souscrivez des titres de créance liés à un contrat qui prévoit le remboursement des sommes consenties à une date fixée d’avance.

Une obligation détient un droit à être remboursé à l’échéance prévue : vous ne pourrez donc pas réclamer votre argent à son émetteur de façon anticipée.

Le seul moyen de récupérer votre argent serait alors de céder votre titre de créance à un autre investisseur sur un marché de gré à gré. 

Il est probable qu’entre le vendeur et l’acheteur le prix de cession ne soit pas équivalent au nominal initial de l’obligation. Vous vous exposez à une perte de valeur de votre titre et ce, pour améliorer vos chances de vente.

Vous pouvez aussi ne pas être en capacité de trouver un investisseur capable de vous acheter votre titre de créance et vous ne pourrez alors pas récupérer votre argent de façon anticipée.

CrowdyBee met à disposition un tableau de suivi des investisseurs souhaitant vendre de manière anticipée les obligations qu’ils détiennent.

Néanmoins, CrowdyBee ne peut être tenu responsable des négociations et transactions qui seront réalisées entre le vendeur et l’acheteur à partir des informations données par le tableau de suivi. Cela reste une opération sous seing privée, sans aucun lien de quelque nature avec CrowdyBee.

En cas de transaction en secondaire, le vendeur a l’obligation d’en informer préalablement CrowdyBee et l’émetteur des obligations afin que ce dernier mette à jour le registre des obligataires. 

L’acquéreur, quant à lui, devra s’inscrire sur la plateforme Crowdybee pour pouvoir prétendre au remboursement de l’obligation dont il est le nouveau propriétaire.

Chaque objectif de collecte implique également un seuil minimal au-dessus duquel la collecte peut tout de même être validée et le projet réalisé. 

Le porteur se chargera alors de compléter son financement par un autre moyen que le financement participatif.

Si la collecte n’atteint pas le seuil minimal, le projet de collecte est annulé et la somme souscrite est immédiatement restituée sur votre porte-monnaie électronique.

Lorsque vous financez des sociétés PME non-cotées, vous vous exposez à plusieurs risques :

Le risque de perte en capital :  Votre investissement n’est pas couvert par les systèmes de garantie des dépôts établis conformément à la directive 2014/49/UE du Parlement européen et du Conseil (*1). Votre investissement n’est pas non plus couvert par les systèmes d’indemnisation des investisseurs établis conformément à la directive 97/9/CE du Parlement européen et du Conseil (*2). Le retour sur investissement n’est pas garanti. Comprenez qu’il ne s’agit pas d’un produit d’épargne, nous vous conseillons de ne pas investir plus de 10 % de votre patrimoine net dans des projets de financement participatif.

Un simulateur pour estimer de façon anonyme vos capacités à subir des pertes est à votre disposition en cliquant ici.

Le risque d’illiquidité : Vous pourriez ne pas être en mesure de vendre les instruments d’investissement au moment où vous le souhaitez. Si vous êtes en mesure de les vendre, vous risquez néanmoins de subir des pertes.

Risque d’absence de valorisation : Étant dans un cadre de marché de gré à gré, CrowdyBee ne fournira aucune valorisation des titres dans le cadre d’une cession de vos obligations à un tiers de façon anticipée. Vous vous exposez à une perte de valeur de vos titres.

Les rangs de priorité ou séniorité : En cas de difficultés ou de défaillance du porteur, d’autres créanciers peuvent être prioritaires sur vos titres de créance. En tant que détenteur d’une ou plusieurs obligations, vous serez prioritaire sur les actionnaires, mais devrez passer après les salariés, l’État, les banques et les fournisseurs.

Le risque de perte d’opportunité ou de manque à gagner : le porteur de projet peut décider de rembourser la masse obligataire par anticipation. Dans cette hypothèse, des indemnités de remboursement anticipé sont prévues au contrat pour en limiter les effets. Vous devriez alors rechercher un nouveau projet dans lequel investir cet argent remboursé par anticipation.

Le risque inhérent à l’activité l’émetteur :

Les principaux risques liés au Crowdfunding immobilier sont :

• Le risque lié à la promotion immobilière et donc de l’opérateur (sa solvabilité par exemple), les retards liés à la construction et donc à la commercialisation du projet.
• Les risques intrinsèques, c’est à dire liés au projet en lui-même et qui sont en grande partie des risques :
• Juridiques (permis, autorisations administratives, assurances)
• Techniques (étude des sols, géotechnique, structure & fluides)
• Financiers (défaut du promoteur, dépassement du budget)
• Opérationnels (défaut des corps de métier, accidents sur le chantier, grève)
• Commerciaux liés à la commercialisation ou la location des biens

Des risques extrinsèques que sont les risques :

• Climatiques (inondations, tempête, tremblement de terre)
• Macroéconomiques (évolution du marché immobilier, évolution des taux d’intérêts bancaires)
• Législatifs (réglementation, fiscalité, normes)

Ces différents risques peuvent donc avoir un impact sur le respect du délai et du budget de l’opération. Dans de telles circonstances, l’impact sur l’investisseur peut être un retard du remboursement et une baisse de la rentabilité de son investissement. Enfin, dans le cas d’une non-réalisation du projet, une perte en capital peut être constatée si malgré les garanties prises par CROWDYBEE, les liquidités sont insuffisantes dans la société de projet et dans la société mère du promoteur.

Il convient donc pour chaque investisseur et chaque décision d’investir dans un projet de consulter l’ensemble des informations mis à disposition sur la plateforme, de consulter le Document d’Information Clés sur l’Investissement (FICI) ainsi que l’ensemble des informations disponibles sur la page dans l’onglet Document de chaque projet de collecte.

CrowdyBee a contractualisé un contrat dit de gestion extinctive avec la société Capsens, pour assurer le bon déroulement des opérations de financement jusqu’à leur terme, s’il advenait un problème à CrowdyBee.

La société Capsens a pour mission de reprendre l’ensemble des informations et données permettant de mener jusqu’à échéance les projets de financement et en particulier le remboursement de ces opérations de financement.

Les investisseurs sont informés rapidement par SMS et email en cas de la survenance d’une situation d’extinction de l’activité de CrowdyBee et la reprise par Capsens.

Capsens mettra à disposition un accès à l’ensemble des données pour les investisseurs leur permettant de : 

• Consulter leurs investissements déjà réalisés et leurs échéanciers 
• Gérer leurs coordonnées bancaires 
• Visualiser la réception de leur flux sur leur compte chez le PSP Lemonway et initier des rapatriements vers leur compte bancaire 
• Exercer leurs droits relatifs à la gestion de leurs données personnelles 

Le remboursement définitif d’une opération de financement entrainera automatiquement le virement des fonds vers le compte externe de l’investisseur et la clôture du Wallet de l’investisseur.